高质量发展基调不改、持续提质增效目标不变。8月30日傍晚,万科A提交了2024年半年度答卷。作为在今年第二季度全面实施瘦身健体的一揽子方案后提交的财报,这份半年报多处业绩亮眼:实现高品质交付7.4万套房子,全面完成预定计划;保障公开市场债务正常兑付;实现销售金额1,273.3亿元,保持行业第一阵营;现金流现积极信号,实现大宗交易回款93.4亿元;印力集团完成商业基础设施 REIT 的发行,发行规模32.6亿元。同时,放眼业务全局,报告期内,万科全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业,产品线建设更加成熟,管理更精细化,产品服务竞争力进一步提高。

需要指出的是,在当前房地产市场总体仍深处调整的形势中,万科不仅保持经营韧性,继续守住了流动性安全,还面向房地产新发展阶段,稳步提升了三大主业的竞争力。坚决不躺平的态度和全力行动,让市场各方对万科有了底气。8月30日当天下午三点,万科A股价报收6.76元/股,大幅收涨8.33%,盘中两度涨停。

增厚高质量发展基本盘

聚焦三大主业、“瘦身健体”寻增量

今年上半年,纵观我国房地产销售市场,去库存压力犹存。统计局数据显示,1—6月份,新建商品房销售面积47916万平方米,同比下降19.0%,其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元,下降25.0%,其中住宅销售额下降26.9%。6月末,商品房待售面积73894万平方米,同比增长15.2%。其中,住宅待售面积增长23.5%。

然而,对于万科而言,困境中求生存、逆境中稳步前行,是其应对短期挑战的信心砝码。在租购并举、保障房、支持改善需求等房产新发展模式下,在今年第二季度,万科A全面实施了瘦身健体、“一揽子方案”,精准有序推进综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业发展,并取得亮眼成绩。

开发业务“瘦身健体”求增量。按照一揽子方案的安排,开发业务既要瘦身即“尽可能创造增量,优化能力”,又要健体即“盘活存量,修复开发业务的资源结构”。上半年,开发业务实现销售回款1186亿元,保持在行业头部。值得一提的是,在上半年销售中,全口径现房签约超过240亿元,车(位)商(铺)办(公)签约超过150亿元,有效改善了存量资源结构。增量上,2022年后新增投资项目表现回归预期水平。2022年至今累计投资项目71个,产能金额超过2800 亿元,目前累计去化60%左右,项目已售部分的毛利率水平18%以上。万科表示,公司会争取一切可能的支持,把握新的增量机会,为未来业绩改善积蓄力量。

从产品线来看,今年上半年,拾系、映象系、光年系等为代表的新产品,不仅业绩有保障,品质和效率也有大幅提高。围绕产品和技术的研发创新,万科分布式成立了工艺工法、户型功能模块和新技术材料的研发基地,新材料、新户型产品和精装标准广泛落地。其中,未来城市理想单元的首发实践项目上海嘉定理想之地已经落地呈现。项目以“活力”、“低碳”、“智慧”为主要核心场景,以公共空间串联高度垂直混合的各种业态,并融合小尺度街区规划设计,营造“密度+浓缩”的上海市心生活。项目在 2023 年完成销售签约 120 亿元。

租赁业务保持健康稳定发展。万科长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一,上半年实现营业收入17.3亿元,同比增长5.3%。截止6月底,累计开业数量增加至18.3万间,泊寓客户满意度95%,出租率保持95.2%,GOP利润率接近90%,保持行业领先水平,单房运营成本同比下降13.3%。同时,万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟,传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破,今年已盘活房源数超5500间。此外,泊寓还积极响应国家纳保政策,全国共计纳保11.2万间。

物业服务成果显著。上半年,万物云实现营业收入176.3亿元,同比增长9.5%。在当前新增楼盘显著减少的情况下,精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求,重点提升设施翻新能力。此外,商企服务综合能力受到知名企业客户认可,万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升,连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目,金额超过5亿元;中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时,挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求,实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。

坚守可持续高质量发展

大宗交易、银团贷款护航现金流安全

对于高债务的房产企业而言,持续、稳定的现金流,犹如身体流动的血液。如此,现金流安全,房企则安全。对于房产行业中的标杆企业,万科始终注重现金流的稳健、安全、可持续,以此追求业务的可持续高质量发展。

万科A表示,安全始终是第一位的,一揽子方案对保障现金流发挥重大作用,必须坚定不移的执行下去。公司实施的一揽子稳定经营和降低负债的方案,能够帮助公司现金流恢复健康循环,化解债务,为发展提供必要的资金,必须坚定不移的执行下去。上半年资产交易、股权处置等工作,为公司实现超过 100 亿的现金回流。

从化债来看,万科上半年合计新增融资、再融资超600 亿元,对应偿还超过 500 亿元,因此有息负债总体有增长,但如果看付息债务(含供应链融资),整个债务结构上其实是有一些优化的,因此降低了一些短期的到期的债务,所以整体融资从付息债务的口径是有一些下降的。

万科A表示,上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付,下半年有关债务偿还已有安排。公开市场债务方面,上半年公司完成 3 笔境外债的偿付,折合人民币约 105亿元,年内已无到期的境外公开市场债务;完成 3 笔境内公司债和中票的偿付,合计 50 亿元。下半年,境内公开债券还剩余 2 笔,合计共 43 亿元,通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

从现金回笼来看,上半年,万科A一方面通过坚决的资产交易以及股权处置,加速资金回笼,另一方面也获得了银团的大额支持,有效保障了现金流的规模。

资产处置上,根据一揽子方案的安排,公司在今年以来,加大力度推进大宗资产交易工作:大宗交易包括资产交易和 REIT、Pre-REIT 基金两个方面。上半年实现资产交易回款 93.4 亿元,其中,2 月完成 23.8 亿元转让七宝万科广场 50%股权,5 月完成超总项目转让,回款 22.35 亿元。6 月份印力还完成了南翔印象城 MEGA48%的股权交易。REITs 和 Pre-REIT 基金方面取得积极进展。4 月印力 REIT 完成上市发行,发行规模 32.6 亿元。保障性租赁住房 REITs 和物流仓储 REITs 在申报过程中。建万租赁 Pre-REIT 基金实现广州项目扩募;消费Pre-REIT 基金在推进过程中。

需要指出的是,万科A的大宗交易工作也遵循“健体”,即推进大宗交易的能力建设:第一,构建面向未来的、战略的、可持续的资产退出渠道,尤其是 REIT 和 Pre-REIT 基金;第二,持续提升资产经营水平,打造越来越多的优良资产;第三,努力广泛地链接和服务包括地方政府、本地产业、和个人投资者在内的资产买家,提供客户需要的产品和服务。万科表示,市场情况始终处于动态变化过程中,对于公司来说,最能把握的是,聚焦于持续提升经营管理水平。以公司商业业务为例,通过店铺升级、提升多经收入等举措,上半年同店同比的收入和 NPI 均有约 7%的增长;公司公寓业务的整体 NOI 率预计在 2024 年也有 10%的增长。

融资上。报告期内,融资模式转型取得了较大进展。融资模式转型是一揽子方案当中的重要内容。项目白名单方面,按照“应报尽报”原则积极申请,公司大部分在建项目都已经向属地城市做了申报。公司也利用经营性物业贷的机会,积极开展专项行动,上半年新增 149.8亿元。另外,银团贷款有序推进,融资渠道保持通畅。5 月公司获得招商银行牵头的200 亿元银团贷款,这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款,6 月落地交行固融资产包融资。未来公司还将继续争取银团贷款机会,巩固公司现金流。

坚信重回高质量发展轨道

多措并举、一揽子方案“增效提质”

眼下,对于所有房企而言,活下去才有新生的机会。对于万科而言,同样如此。基于目前已全面实施了一揽子方案的万科而言,对内修炼内功“提质增效”,对外稳抓新市场的新机遇,坚信重回高质量发展轨道。

修炼内功,形成独特竞争力。例如,管理提效。报告期内,万科管理的精细程度显著加强。在销售过程中更精细地管理量价策略和费效比提升;在开发过程中提升支出管理的颗粒度,强调限价限额的约束性;在设计过程中通过总图规划设计上的调整,挖掘不同产品的价值,深化财务和成本精算水平,力争通过产品溢价和提高投入产出提升盈利水平。

再如,销售提效。目前,万科在现房销售方面已具备领先的能力优势。集团在海南研究快速开发、建设和交付现房的一整套流程,通过多种提效方式,可以实现 14 个月从拿地到带装修的交付。万科表示,这套做法已经得到很好的总结,这也是公司的能力优势。

外抓机遇,改革转型求新生。今年以来,强楼市的信号不断释放。需求端上,取消限购,取消按揭贷款利率下限,调降首套、二套贷款首付等;供给端上,5月17日全国切实做好保交房工作视频会议当中提出,要扎实推进消化存量商品房、妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,针对的正是行业解题最关键的痛点,给予了市场很大的信心和鼓舞。

万科A表示,我们相信应对市场变化的政策工具是非常充分的,并且已经做好了准备。相对于潜在总需求,目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分,活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。

“我们始终认为,未来十年需求量完全可以保障每年 10~12 亿平方米的开工量。但2023 年我们商品住宅新开工量只有 6.9 亿平方米,今年 1-5 月同比进一步下降 25%。照此推算,预计今年住宅新开工量不会超过 5 亿平方米,人均下来比一些发达国家目前的水平还低。从我国城市发展阶段和人民对美好生活的追求看,不可能长期保持现状,行业只要活下去就一定有机会。尤其是能够提供优质住宅、满足改善性需求的企业,优势会更加明显”

有业内统计预测,预计2024年,我国年新增城镇居住需求约9.4亿平,其中刚性需求3.4亿平、改善性需求3.6亿平、更新需求2.4亿平;预计到2030年,我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米,其中,刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看,2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%,改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

困难犹存、机遇且有,重回高质量发展的信心不变。万科A表示,当前虽然公司在经营上遇到挑战,但公司已经明确了瘦身健体的行动路线,未来会聚焦现金流安全,按照“一揽子方案”的明确路线图,推进业务重整和风险化解,着眼长远推动转型升级,公司有信心、有决心聚焦主赛道,在房地产发展新模式中,尽快重回健康可持续发展道路,回馈股东。

值得关注的是,万科管理班子坚定看好行业和公司未来,将全力以赴做好经营。为了在特殊环境下稳定市场信心,管理团队决定再次推出增持计划,公司骨干管理人员共计 1862人计划增持公司股票,并自愿锁定两年,希望向市场各方表达与股东同呼吸、共命运的决心,提振市场信心。(责任编辑:董萍萍 )

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