“刚预约了一笔提前还款，现在各种理财都不赚钱，所以想着不如提前还一点房贷。”9月3日，北京市民张晓（化名）告诉贝壳财经记者，近期正在考虑提前还房贷。
近期，市场对于调降存量房贷利率的呼声再起，有市场传言称，存量房贷利率或将调降，同时提出了“转按揭”的可能性。
事实上，去年以来存量房贷利率已有大规模调降，但相较于新发房贷利率依然有较大的利价，这也使得购房人提前还房贷的热情不减。
据中金公司的研究数据，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费和经营贷置换按揭的空间。
这一现象也反映在上市银行个人按揭住房贷款余额数据上。贝壳财经记者据A股上市银行半年报数据统计发现，在6家国有银行和9家股份制银行中，仅有5家银行个人按揭住房贷款余额较去年底有所增加。但这15家银行个人住房按揭贷款余额在今年上半年共计减少了3099.57亿元。
按揭早偿率居高不下、个人住房按揭贷款余额大幅减少，使得银行业再度走到艰难抉择的十字路口。
与去年存量房贷利率总体调降境况不同，如今银行压力更大。如果银行进一步下调存量房贷利率，已经到达历史低点的银行净息差将继续承压，银行业经营风险将有所上升；但如果保持不降，早偿率持续高企，房贷作为银行的优质资产不断流失，同时也将面临来自社会的舆论压力，银行所要承受的压力依旧不小；而在法拍房大幅增加和流拍不断的当前，银行资产质量、不良损失等指标同样经受考验。
一道难题已经摆到台前：存量房贷调整之困如何突围？似乎已经不能靠利率“一降了之”。
购房人“去意已决”：有钱就提前还房贷
“我的二套房利率比现在新发的贷款高太多了，所以就把手里闲置的15万元提前还款了，现在房贷余额还有100多万元。”家住北京的苏柳（化名）向贝壳财经记者介绍，尽管此前房贷利率已跟随LPR利率有所下调，但目前的房贷利率依然高达5%。
按照6月北京市发布的房贷新政，像苏柳这套位于北京五环外的房子，新增房贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，按照当前5年期以上LPR计算，该二套房贷利率可低至3.7%。
如此大的利差让她感觉这房贷“太亏”而“不得不还”。她告诉贝壳财经记者，她打算只要手里有闲钱就尽快提前还款，减少房贷利息支出。
与苏柳的还款理由不同，张晓则是因为当前理财收益并不理想，因此他打算每年多提前还款10万元，“与其在投资中亏损，不如直接还房贷，还能省下不少利息”。
张晓给贝壳财经记者展示了他投资亏损情况：这两年基金投资亏损率已经达到50%以上；而最近一笔银行理财在投资一年到期后显示亏损了20元，这成了压垮他用闲钱理财的“最后一根稻草”，最终下定决心将资金用于提前还房贷。
“如果我每年多还10万元，对我生活的影响不会太大。”张晓坦言之所以不一次性还清，还是更多考虑平衡未来收入预期和家庭生活开支，因此他更倾向于每年还一部分。
贝壳财经记者发现，像苏柳和张晓这样分批提前还贷的购房者还有不少。在某社交平台上，一位名为“默默”的重庆网友分享了自己的提前还款经历，她是2021年买的房子，银行贷款119万元，最近提前还款后，房贷金额只剩下34万元。
“我不是一次性还款的，而是手里存一部分钱后就去提前还款”默默表示，选择提前还款源自对月供的压力，“不想负债”的她计划在2026年全部还完。
净息差收窄的博弈：存量房贷调整的“绊脚石”？
购房者提前还款的同时，对存量房贷利率下调的呼声也不断加强。
多位支持存量房贷利率下调的分析人士指出，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷，或者通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。
贝壳财经在此前发布的《危险游戏！零首付购房、借贷换贷重出江湖 是真香还是真坑？》报道中发现，当前部分购房者已有意向通过消费贷等途径置换利率较高的房贷。
瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之亦认为，当前存量房贷利率约为4.1%，但是有一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，利差会引发房贷人的抱怨；政府也希望以此鼓励消费。
在新一轮博弈中，银行净息差收窄风险成了双方交锋的焦点。
有股份制银行高管在业绩发布会上回应“监管可能允许存量房贷转按揭或者重新协商存量按揭贷款利率”传言时指出，目前该政策还未得到确认。但如果相关政策推出，将会对银行业的存量按揭利率带来一定的影响。
另有银行业内人士表示，此前一轮房贷利率政策的调整，已经给银行的净息差带来压力，当前商业银行业净息差已经处于历史低位，进一步降低存量房贷利率将会加重这一趋势。而银行好不容易维持的净息差环比稳定或将被再度打破。
根据国家金融监督管理总局数据显示，今年上半年，我国商业银行净息差为1.54%，与一季度持平。而在多家银业绩发布会上，银行高管均表示，稳息差仍是银行业不得不打的“硬战”。
调整存量房贷利率会如何影响银行净息差？
中金公司预测，如果新一轮存量按揭利率调整平均下调60个基点，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7个基点。
不过，中金公司分析师林英奇进一步指出，当前存款利率下调可以对冲存量房贷利率下调给息差带来的压力。考虑到本轮存量按揭利率调整的空间可能大于2023年，银行负债的调整幅度应至少为15个基点左右。如果负债成本调整到位，预计存量按揭利率调整对于银行息差的总体效果为中性。
降低利率的局限：不能简单“一降了之”
存量房贷利率能不能再降？简单的降低利率能解决当前的问题吗？
多位业内人士认为的确有空间，但当前的问题可能并非简单“一降了之”能够解决。
存量房贷利率如果只是简单降低利率，对于早偿率下降的作用可能不大。有资金早偿计划且追求降低负债求安稳的客户对利率的敏感度不高。业内普遍认为，在当前贷款利率持续下调的情况下，真正因为降低利率而停止早偿的客户占比并不多。
“目前银行所面临的不只是存量房贷利息的问题，也同样面临本金偿还的问题。”上海新金融研究院副院长刘晓春指出，存量房贷的问题不只在于利率较高，也在于宏观环境下购房人还款能力有所下降。两大因素叠加，也让相关贷款的不良率有所上升。
据贝壳财经记者统计，有21家银行披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度升高。其中，城商行、农商行的个人住房贷款不良率相比国有行和股份行相对较高，青农商行、兰州银行、郑州银行、重庆银行和渝农商行的个人住房贷款不良率均超过了1%。
值得注意的是，今年全国各地的法拍房有所增加。中指数据显示，2024年1-5月全国法拍房挂拍量已经达到了27.76万套，同比增长86.23%。
“法拍房中有不少住宅是银行处置的不良资产。”有银行人士告诉财经记者，由于流拍后再度拍卖需要打折处理，银行资产也就此折价，因此银行现在更倾向于继续持有房屋等待处置时机。
在刘晓春看来，这无疑增加了银行的经营风险。法拍房流拍频频发生，从一定程度上导致了其所在地区二手房市场价格出现超跌，这进一步加重了房地产市场企稳复苏的压力，同时也让银行的资产打了折扣。
不仅如此，源于房贷的不良也正在向其他贷款品种蔓延。有银行人士告诉贝壳财经记者，此前一些用经营贷、消费贷置换房贷的相关贷款，由于收入不稳定、期限缩短导致月供增多等因素，已经开始出现了逾期和不良。而若要解决这些潜在的风险问题，这已经不是简单降低利率能够解决的问题。
存量房贷调整如何突围？
存量房贷调整如何突围？这是当前所有银行的必答题，也是一道难解之题。
首先，尽管下调存量房贷利率并非万能，但在业内人士看来，利率的下调仍然有空间、有必要。
林英奇认为，由于2023年存量房贷下调后的LPR加点不能低于发放时的城市下限，因此房贷发放时利率加点较高的城市下调幅度较少。假设本轮转按揭存量利率降至最新发放房贷利率下限，个别城市存量利率调整幅度最多可能达到75-100个基点。按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调100个基点，可降低借款人月供约600元，节约月供和总还款额约7%。
招联首席研究员董希淼指出，去年存量房贷利率下调主要针对首套房，而存量二套房贷利率并没有被包含在里面。从公平公正的角度，存量二套房贷利率也应调降。他还建议，各地也应因地制宜地调整房子套数的认定标准，亦可降低房贷利率。
其次，在存量房贷利率调整之外，其他的配套措施也应一并跟进，其中并不排除“转按揭”等方式。
对于出现本金还款难的客户，刘晓春认为，不可简单地按照一般不良处置来处置房产。而是可以通过重新签订房贷合同的形式来降低风险。
“当前不少房子的实际价值低于贷款金额，但银行仍需要做出让步，并给客户重新做贷款重组的解决方案。”刘晓春表示，在重新签订贷款合同时，银行仍需按照未还部分的贷款金额进行授信，利率可以将降低至新发利率水平，期限可进行延长，从而通过降低客户月供来保证还款。而对于暂时失业的客户，也可尝试定制还款金额先少后多的产品，与其共渡难关并等待经济未来的复苏，以此降低银行资产风险。
此外，有银行人士指出，解决存量房贷的问题需要各类监管部门通盘考虑，在防范金融风险与切实解决问题等方面进行深入研究与考量，切勿盲目“一刀切”。
董希淼还强调，存量房贷的调整是特殊时期采取的特殊政策，不应该成为常规性的政策措施，否则对商业银行的经营会带来更大的冲击，亦不利于培养社会的契约精神。
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