作者:曾有为

坐落于上海黄浦老城厢的东北部,临近上海外滩的上海城隍庙与上海豫园,是外地游客“魔都打卡必选”的经典之一,同样也是上海人休闲娱乐的好去处。

沿着这片区域的老街漫步,会发现见证上海历史变迁的老式建筑随处可见,风格独特的建筑,仿佛让人穿越回了那个繁华的年代。

1年烧光70亿,上海“巨无霸”项目爆冷!烂尾20年3次易主,凉了?  第1张

作为上海文化的象征,这里从元、明、清到民国初年,都是上海的中心。

而上海豫园商圈经过百年的发展,已经成为了一个蕴含着老城厢文化精髓的现代化购物天堂。

拥有百年文化历史的豫园,毫无疑问的成为上海的标志性现代商圈。

这次惨被摆上法拍货架的城隍庙广场,恰恰占据了该商圈最优质的地理位置。

但也就是这样可遇不可求的地理位置,城隍庙广场却变成百年豫园里一块熬了数十年的“硬骨头”。

这位建筑面积共计3.61万㎡,地下两层地上一层,在2022年就被评估约为20亿的“巨无霸”广场,不知在今年是否能等来新接盘的第四位主人。

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毕竟,以去年上海的大宗交易为例,截止去年10月份,上海大宗交易市场的交易总额只有9宗,还不到2022年的40%,合计成交金额也只有不到70亿。

而且按照今年的行情来看,虽然城隍庙广场(评估价20.35亿元)腰斩出售贱卖14亿,但是去年结合去年以10亿的“捞底价”起拍都惨遭流拍,再配合上前数十年的“恩怨情仇”来看。

只怕城隍庙广场这场长达数十年的“上海资本大戏”,仍在继续......

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百年街区也暴雷?1500亩地浪费了

上海“钉子户”烂尾20年3次易主

“这么热闹的地方居然也有烂尾楼?”

这是每一位经过城隍庙广场的游客都会发出的感叹。

因为在很长一段时间里,该广场布满脚手架和挡板的模样,实在是与周遭一片繁华的景象不太匹配。

虽然如今包围着它的钢筋铁骨已经被拆除了,但是城隍庙广场的破败感,仍然十分明显。

在某种程度上,城隍庙广场对于豫园而言,是一个拼尽全力也要“盘活”的广场。

因为除了因为有与城隍庙仅一街之隔的先天优势之外,它还位于上海市市区的一个著名景点——豫园的南侧。

如果不是因为城隍庙广场烂尾的话,城隍庙广场将会连接金陵路嘉里和露香园,以及福佑地块和BFC的商业走廊,以此组成的商业版图,将会接近100万平方米(约1500亩)。

如果城隍庙广场能顺利盘活的话,那这片商圈就会很有可能成为上海最大、最多人流量的商业片区之一。

但可惜没有如果,烂尾了近20年,经历3次易主,起拍价为5.7万元/平方米仍很大可能无人问津的结局,正是它现在所经历的事情。

上海城隍庙广场,其实是上海最早一批由外资基金进行投资的房地产项目之一。

在2006年,名为嘉沃投资(Carval)和科瑞格的美国基金公司,就以近9亿元的价格把上海城隍庙广场置业的100%股权,从三家上海本土企业的手中盘了下来。

在当时,城隍庙广场叫“豫龙坊”,名字非常的霸气,同样也显示出老美人对国内文化“龙”的崇拜。

2年后,豫龙坊正式开业了,但是开业的情况,并没有如老美期望的“龙腾虎跃”,而是空空空。

因为当时豫龙坊的店铺招商率,并不太高,除此之外,前来入驻的零售品牌,不是专卖打折货品的,就是小众品牌。

一层除了鼎泰丰、翡翠源等品牌方在当时稍显出名之外,二三层商品的入驻率基本为零。当初的豫龙坊就这样成为了上海豫园最失败的案例。

所以,这条“龙”在当时上海人的口中,也变成了“虫”。

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28亿要凉了?3个“接盘侠”一个比一个惨

最后一任的故事也变成 了“事故”

一般的商业广场,能经营到这份上,基本都是凉凉做不下去了,但是却偏偏得益于其得天独厚的地理位置。

在2009年,豫龙坊又等来了它的新接盘侠——盈石资产管理。

当时,大部分人都以为,放弃“龙”走向“快时尚”后,命名为“豫城时尚”的商业广场终于赶上趟儿了。

但是这样的美好的景象没有持续多久就破灭了。

因为豫龙坊在改名为“豫城时尚”的这一年,是第41届世博会在上海市举行的第一年。

世博会什么最多?人最多。

回忆起当年的上海世博会,除了有近250个国家和国际组织参加之外,还吸引了无数国人从五湖四海来到上海。

为了迎接世博会,那一年,全线长约5公里,独立于上海地铁线网,专为世博会服务的上海地铁13号线(马当路站-世博大道),腾空出世。

据《上海交通》的报道,该线路当年在试运营的首日,就为世博会的场馆带来了约20万的客流量,高峰期时,曾超过30万人次。

加上整个上海市都在集中人力物力财力去承接那次的世博会,据当时的媒体报道,上海世博会接待的旅客就曾高达7308万人次。

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所以,赶上这趟“人流”的豫城时尚,借着刚开业的新鲜劲儿和世博会的风,吸引了不少知名的品牌方入驻。

例如英国玛莎百货、Zara、H&M、Sasa化妆品等,生意还一度十分火爆。

流量这东西,过去了就过去了。

所以,随着世博会的结束,豫城时尚的生意又开始走下坡路了,一切又回到原点。

这个商城的繁华就好像昙花一现,最后又归于平静。

但怎么说呢,也许是“命不该绝”,即将倒闭的豫城时尚又迎来第三位主人。而这一次的主人,也算是彻底把它整烂尾了。

在世博会结束的3年后,也许是看中了整个豫园商圈的价值,被业内人士调侃为“北京烂尾楼大王”的光耀东方,就以9亿元的价格收购了这个项目。

2006年用9亿元盘下来了,2013年又用9亿元送走了,这笔账从字面上看是对称了,但貌似却越看越别扭?

但不管别不别扭了,光耀东方算是彻底把豫城时尚盘下来了。新一轮的改造也开始准备,前途看似一片光明。

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但好巧不巧,戏剧化的事情发生了,在盘下豫城时尚的4年后,光耀东方的老板因为不可抗力的因素,退出了光耀东方的管理。

家族企业气息本就浓厚的光耀东方,开始从内部开始分崩离析的同时,这个历经坎坷的商城广场,也彻底“盘不动”了,烂尾至今。

截至今年年初,城隍庙广场项目一共被29户债权人“讨债”,这些债主一共申报了33笔债权,总金额超28亿元。

其中,华鑫信托作为最大的债主,债权占了将近10亿,算上违约金、罚息之类的,截止去年3月底,总债权已经滚到了近17亿元。

所以,这块硬骨头看似美味,却也还是难以下咽。

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“火了”700年,上海“巨无霸”项目爆冷

是来自时代的提醒

其实按照城隍庙广场的发展时间线来看,它的成长在某种程度上也算得上是见证了与百年豫园的发展。

由中华路人民路环绕的豫园片区,从“私人园林豫园”变成“商区豫园”,已经过超700年的发展。

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豫园片区的历史,除了始建于1559年(明代嘉靖三十八年),最初是潘允端的私人园林,后经几期改造、复建成为上海地标性商业区之外。

豫园的发展其实和城隍庙的发展有很大的关系。

北靠福佑路,东临安仁街,西南与老城隍庙相连的豫园一期,在规划初期,把老城隍庙连带着周围的地方也跟着火了起来。

接下来,随着豫园二期的兴建,不仅把豫园一期顺带也进行了升级,以九曲桥广场为中心的老字号商铺,在当时也是顾客盈盈。

借着地处黄浦区文脉、商脉的核心位置,豫园就这样多方位的把上海明信片的身份“打响”了。

在今年中秋,豫园内又开始张灯结彩了,仿佛是现代人与古代的一次跨越千年的对话。

而整个商圈,也慢慢以城隍庙和豫园为核心区域,连接与外滩金融中心以及复星艺术中心,逐渐从庙园、庙市、扩展为商业中心,成为了上海的一个重要商业区。

豫园“园、庙、市”三位一体的商业模式,也延续至今。

这次烂尾了数十年的城隍庙广场项目,就是在豫园二期建设的期间开始的。可以说是“出生即巅峰”,但是打铁还需自身硬,如果自己不争气的话,那还真是怎么扶都站不稳脚跟的。

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写在最后

所以说,城隍庙广场作为一座城市的标志性历史文化场所,来发展的确实是指日可待的。

到但是作为有着深厚历史痕迹的城隍庙广场,想要吸引更多的年轻消费群体,只怕不是一件简单的事情。

因为现在的商业广场玩法和以前可以相比,可以说是换一种玩法了,如果城隍庙广场的发展没有注重与周边区域的联动、打造特色商业街区的话,恐怕还是难以带动周边经济的发展,实现共赢。

大家觉得呢?大家看好上海城隍庙广场的发展吗?欢迎大家在评论区留言分享。